L’immobilier, valeur refuge des particuliers, des investisseurs et... de l’argent sale

• Quels sont les signes auxquels il faut porter attention ?
• Quelle doit être l’attitude à adopter vis-à-vis du dossier ?
• Comment déclarer le doute aux autorités ?

Toutes ces questions sont légitimes, surtout au regard des risques que prennent les professionnels de l’immobilier s’ils ne font rien. Les conséquences de leur inaction seront lourdes, sanctions pécuniaires et une interdiction temporaire ou définitive d'exercer !

Le constat :

En 2018, la Commission nationale des sanctions a prononcé 128 sanctions  (70% concernaient des agences immobilières). Il s’agissait de : 

• 33 interdictions d'exercer, 
• 4 avertissements, 
• 2 blâmes 
• et 33 sanctions pécuniaires.

Et le bilan des autorités de contrôle est plutôt décevant :

• trop peu de professionnels de l’immobilier déclarent des dossiers douteux aux autorités. Seulement 0.3% des déclarations enregistrées par Tracfin émanent de ces métiers. Le nombre de déclarations représente moins de 0.03% du nombre total de transactions immobilières pour l’année 2018 (274 déclarations pour un peu moins d’un million de transactions),
• la qualité des déclarations laisse à désirer. Souvent il manque des pièces justificatives et très peu de déclarations complémentaires apportent les pièces ou les éléments manquants,
• une méconnaissance de l’obligation de formation et d’information régulière des salariés et des agents commerciaux.

Pourtant l’immobilier, surtout à travers les transactions immobilières, est un secteur identifié à risque car très prisé des réseaux frauduleux pour écouler l’argent sale.

Beaucoup de professionnels de l’immobilier sont perdus entre les obligations légales qui s’imposent à eux et leur application concrète dans leur activité quotidienne. Ce flou, qui les rend mal à l’aise, vient du fait qu’on leur demande de prendre en charge des aspects qui ne font pas partie des bases de leur métier.

De leur côté beaucoup d’idées reçues persistent encore :

• idée reçue 1 : "Les déclarations à Tracfin ne concernent que de très grosses transactions ". Pourtant en 2018, 67 % des déclarations ont porté sur des opérations d’un montant inférieur à 500 000 euros.
  Les opérations d’un montant supérieur à 1 million d’euros ne représentent que 23 % des déclarations transmises à Tracfin. 
• idée reçue 2 : "Les transactions immobilières font l’objet d’un acte authentique et le plus souvent d’un financement bancaire. Si nécessaire, le notaire et le banquier effectueront la déclaration à Tracfin". L’assujettissement d’autres professionnels (par exemple le notaire, le banquier) ne dispense pas les agents immobiliers et les intermédiaires en crédit de leurs obligations en matière de LCB-FT.
  En matière de vente immobilière, il a été jugé que les agents immobiliers ne peuvent pas se contenter de laisser le notaire vérifier l’identité des clients lors de la signature du compromis de vente. Il doivent mener les vérifications dès l’entrée en relation d’affaires.
• idée reçue 3 : "Sur mon secteur, je ne risque rien, je connais bien ma clientèle. La mise en place d’un système d’évaluation des risques est lourde, et peut être coûteuse, ... je peux perdre des affaires alors que le risque d’être contrôlé est marginal ! ". Une analyse personnelle en amont, devrait justement permettre de simplifier les systèmes d’évaluation pour les adapter à l’activité de chaque structure. Quand aux contrôles... comme nous l’avons vu, ça n’arrive pas qu’aux autres... 
• idée reçue 4 : "La réglementation est complexe, c’est du domaine de l’administratif et pas des agents commerciaux ". Les agents commerciaux sont cités dans la réglementation comme devant appliquer les obligations de vigilance et de déclaration vis-à-vis de la clientèle.
  Ils doivent être formés et régulièrement informés des évolutions réglementaires.
• idée reçue 5 : "Le turn-over des agents commerciaux dans nos activités rend difficile le maintien des connaissances des équipes ". Certainement, mais la difficulté n'est pas un argument pour ne pas appliquer la loi. Cela renforce la nécessité d’avoir des outils simples, faciles à intégrer lors de la prise de poste d’un agent.

Une solution : une formation pragmatique, adaptée aux métiers de l'immobilier :

Pour gérer ce problème, nous proposons une méthode simple de détection des contextes à risque. Cette méthode est divisée en 6 étapes :

• Connaître et comprendre vos obligations légales : étape incontournable pour comprendre quels sont les textes de loi qui s’appliquent à votre profession. Et quelles sont vos obligations qui en découlent.
• Analyser les risques propres à votre structure : cette étape permet de mesurer les risques évidents qui résultent de la structure propre du professionnel. En fonction des services proposés, de la clientèle ciblée, de la localisation de la structure, le professionnel de l’immobilier est exposé à des risques plus ou moins réalistes. Cette étape va permettre de personnaliser les outils en fonction des risques potentiels et d’adapter le niveau de vigilance du professionnel.
• Détecter les situations à risques : cette étape a pour objectif de lister tous les contextes à risque dans l’activité du quotidien. Elle permet au professionnel de prendre conscience des éléments d’un dossier qui doivent l’alerter.
• Evaluer les risques client : à cette étape, le professionnel de l’immobilier doit évaluer le profil de son client potentiel. Certains profils sont régulièrement impliqués dans des dossiers frauduleux. Avoir un outil simple de profilage permet aux professionnels de s’appuyer sur une méthode simple et impartiale qui ne prend pas en compte le caractère sympathique ou la gentillesse du client. Ce profil s’appuie sur des critères concrets et factuels.
• Adapter votre niveau de vigilance : en fonction des résultats obtenus avec les outils précédents, le professionnel de l’immobilier doit adapter son niveau de vigilance. En cas de doute, plusieurs possibilités s’offrent au professionnel : soit demander des informations complémentaires, soit rompre dès maintenant toute relation avec cette personne.
• Déclarer les opérations douteuses : à cette étape, le professionnel a un doute raisonnable à propos d’un dossier basé sur les informations qu’il a récoltées. Dans ce cas, la loi l’oblige à déclarer ses doutes à l’administration fiscale pour déclencher une enquête complémentaire. Cette enquête est anonyme et ne dévoile pas l’origine des soupçons.

Il est donc de la responsabilité de chaque professionnel de l’immobilier de connaître et maîtriser ses obligations légales. Il doit mettre en place un système d’analyse des risques et d’identification des relations d’affaires qui méritent une attention particulière. Enfin, s’il est confronté à un doute suffisamment étayé, alors il doit déclarer son doute à Tracfin.

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